د. علي توفيق الصادق*

في حين تلعب أسواق الإسكان دوراً مهماً في الاقتصادات، أظهر بحث جديد قامت به دكتورة دينيز إيغان وآخرون (منشور في مجلة التمويل والتنمية، شهر ديسمبر 2024) أن أسعار المنازل في 40 دولة أصبحت أقل قدرة على تحمل تكاليف السكن من أي وقت مضى منذ الأزمة المالية العالمية في عام 2008. ساعدت الدكتورة إيغان، في تطوير مؤشر القدرة على تحمل تكاليف الإسكان. تقول: «إن الوباء تسبّب في سلسلة غير عادية من الأحداث التي لا تزال أسواق الإسكان في جميع أنحاء العالم تكافح لتصحيحها»، القدرة على تحمل التكاليف في المملكة المتحدة، وأستراليا، وألمانيا، والبرتغال، وسويسرا أصبحت تكاليف الإسكان اليوم أكبر مما كانت عليه أثناء تسجيل أسعار المساكن التي سبقت ابتكارات التكنولوجيا المالية العالمية في عامي 2007 و2008، وفقاً للبيانات التي تم تطويرها. إن هذا يضع الإسكان على رأس قائمة القضايا الملحّة للأسر، قبل الرعاية الصحية والتعليم، وفقاً لاستطلاعات الرأي العام في جميع أنحاء العالم. إنها قضية محورية تواجه صناع السياسات في العديد من البلدان، نظراً للدور الرئيسي للإسكان في النشاط الاقتصادي. على عكس الأصول الأخرى، فإن الإسكان له مكوّن اجتماعي، وغالباً ما يرى الناس أن ملكية المسكن حق من حقوق المواطنة، حتى مع أن دوافع المضاربة يمكن أن تدفع أيضاً الاستثمار في الإسكان، وتدفع الأسعار إلى الارتفاع. حسب دراسة إيجان تعكس أزمة القدرة على تحمل التكاليف ارتفاع تكاليف الاقتراض منذ رفعت البنوك المركزية أسعار الفائدة لمواجهة التضخم. في الوقت نفسه، أدى نقص الإسكان والطلب القوي وسط تكوين الأسر القوي إلى إبقاء الأسعار مرتفعة.
إن القدرة على تحمل تكاليف الإسكان مفهوم بالغ الأهمية ولكنه دقيق، وخاصة عندما يتعلق الأمر بإجراء مقارنات بين البلدان ذات أسواق الإسكان وهياكل التمويل المختلفة للغاية. ركزت المؤشرات الأكثر استخداماً على المفهوم الأساسي السليم للتكلفة النسبية للإسكان، مثل نسبة السعر إلى الدخل أو حصة الدخل التي يتم إنفاقها على الإسكان. وبرغم فائدتها، فإن هذه المؤشرات لا تأخذ في الاعتبار بشكل كامل الرهن العقاري. رغم أن هذه المؤشرات مفيدة، فإنها لا تأخذ في الحسبان بالكامل ديناميكيات سوق الرهن العقاري وخصائص الوحدات السكنية والأسرية النموذجية. وقد سعت إيجان وزملاؤها إلى سد الفجوة من خلال تطوير مجموعة بيانات جديدة عبر البلاد باستخدام مؤشر قائم على الرهن العقاري لقدرة تحمل تكاليف الإسكان. يركز النهج على قدرة الأسرة على سداد أقساط الرهن العقاري بانتظام على عقار نموذجي تشغله أسرة ذات حجم عادي دون التقتير على احتياجات أساسية أخرى. وعلى وجه التحديد، يحسب مؤشر قدرة تحمل تكاليف الإسكان نسبة الدخل الفعلي للأسرة إلى مستوى الدخل المطلوب للتأهل للحصول على رهن عقاري نموذجي. وهذا يوفر رؤية أكثر دقة لقدرة تحمل التكاليف ويكمل مقاييس أخرى. وتشير قراءة مؤشر قدرة تحمل تكاليف الإسكان فوق 100 إلى المزيد من الإسكان بأسعار معقولة، وتشير القيم المنخفضة إلى انخفاض القدرة على تحمل التكاليف.
حسب الباحثون المؤشر عبر 40 دولة على مدى السنوات الخمسين الماضية. وبرز التدهور المفاجئ في القدرة على تحمل التكاليف على مدى العامين (2021 و2022). في الولايات المتحدة، أكبر اقتصاد في العالم، انخفضت القدرة على تحمل تكاليف الإسكان.
حدثت انخفاضات في قدرة التحمل في النمسا وكندا والمجر وبولندا والبرتغال وتركيا ودول البلطيق. وهذا يمثل انعكاساً مفاجئاً للتحسن العام في القدرة على تحمل التكاليف على مدى عقود عديدة ماضية. وكما حدث مع التضخم المتجدد، كان للتحول الدرامي في الاتجاه تأثير نفسي هائل في العديد من الأسر. السؤال هو كيف حدث هذا؟ خلال فترة ركود «كوفيد-19»، ارتفعت أسعار المساكن في العديد من الدول. كان ذلك بمثابة انقطاع عن فترات الركود الاقتصادي السابقة، حيث كانت أسواق الإسكان عادة ما تضعف. وكان ذلك بسبب مزيج من عوامل الطلب والعرض، بما في ذلك القيود المرتبطة بالإغلاق على البناء. وأثار الارتفاع السريع غير المتوقع في أسعار المساكن مخاوف بشأن التصحيح الوشيك. ومع بدء البنوك المركزية في جميع أنحاء العالم في رفع أسعار الفائدة لمكافحة التضخم، توقع العديد من المراقبين أن يحدث التصحيح أخيراً. وقد تباطأت أسعار المساكن إلى حد ما، ولكن أقل بكثير من المتوقع، حتى مع ارتفاع أسعار الرهن العقاري. لفهم ما يجري، من المفيد إلقاء نظرة على تطور القدرة على تحمل تكاليف الإسكان بمرور الوقت، لقد تراوحت القدرة على تحمل التكاليف بين المد والجزر على مدى نصف القرن الماضي. فمن سبعينيات القرن العشرين إلى منتصف تسعينياته، كان متوسط ​​مؤشر القدرة على تحمل التكاليف أقل من 100، مما يشير إلى انخفاض القدرة على تحمل التكاليف. وفي أواخر تسعينيات القرن العشرين، تحسنت القدرة على تحمل التكاليف، وتجاوزت 100 باستمرار قبل أن تتدهور في العقد التالي. وبعد الأزمة المالية العالمية، أصبحت المساكن أكثر تكلفة مرة أخرى، وظلت ثابتة حتى أعقاب الوباء. إن محركات اتجاهات القدرة على تحمل التكاليف هي المكونات المتغيرة بمرور الوقت، وهي: أسعار الرهن العقاري الاسمية، ودخل الأسرة، وأسعار المساكن. ففي منتصف سبعينيات القرن العشرين وأوائل ثمانينياته، انخفضت القدرة على تحمل التكاليف بسبب ارتفاع أسعار المساكن وأسعار الاقتراض. ولم تواكب دخول الأسر هذا الارتفاع خلال الأزمة المالية العالمية، انخفضت أسعار المساكن، ثم تعافت ببطء مع شروع البنوك المركزية في أسعار فائدة منخفضة لفترة طويلة لتحفيز الاقتصادات المتعثرة. لقد أدى انخفاض تكاليف الاقتراض وانخفاض أسعار المساكن إلى تحسين القدرة على تحمل التكاليف خلال هذه الفترة. ولكن بعد ذلك عكس الوباء هذا الاتجاه، أولاً مع ارتفاع أسعار المساكن، ثم مع ارتفاع أسعار الرهن العقاري.
يخفي المؤشر الاختلافات الخاصة بكل بلد. أولاً، تميل القدرة على تحمل التكاليف إلى أن تكون أسوأ وأكثر تقلباً في الأسواق الناشئة، مما يعكس جزئياً أسواق الرهن العقاري الأقل تطوراً. كما أن انخفاض تكاليف الاقتراض يفيد بشكل أساسي الأسر في البلدان التي لا تعاني من ارتفاع أسعار المساكن. في العديد من البلدان التي تشهد نمواً قوياً في الأسعار، كانت أسعار الفائدة المنخفضة غير كافية لتعويض تأثير أسعار العقارات المرتفعة في القدرة على تحمل التكاليف. لقد شهدت القدرة على تحمل تكاليف السكن ارتفاعاً وانخفاضاً على مدى نصف القرن الماضي. فمن سبعينيات القرن العشرين إلى منتصف تسعينياته، كان متوسط ​​مؤشر القدرة على تحمل التكاليف الذي حسبناه أقل من 100، مما يشير إلى انخفاض القدرة على تحمل التكاليف. في ضوء ما تقدم، يمكن أن يستفيد قطاع العقارات في دول مجلس التعاون من دراسة تحمل تكاليف السكن في دول المجلس.
*مستشار اقتصادي